物业该全面取消？国家出台“新规”，今年起业主将迎来5大好消息

对每个人来说，买房都是一件大事。还没买房的都希望可以买到一套属于自己的房子，不管面积大小，有了自己的家就心满意足。对已经买了房的来说，都希望可以拥有一家训练有素、服务周到的物业公司。毕竟，只有入住之后才有深切体会，除了区位、配套、地段等这些硬性条件之外，一个好的物业同样至关重要，不仅与业主每天的生活起居密切相关，更决定着未来房子的增值空间。就拿目前笔者居住的某片区为例，一路之隔的两个小区，配备品牌物业的小区要比紧邻的普通小区溢价3000元，也就是说，同样一套100平方米的房子，就可以多卖30万，这显然不是一笔小数目。

不过，现实问题是，虽然物业可以带来很多好处，但在大多数情况下，物业留给业主们的印象并不尽如人意，每当提起物业的时候，不少业主的第一反应就是建议全面取消物业。那么，为什么会出现这种原因呢？其实，很容易理解。从理论上讲，物业是业主们花钱请来的，业主自然处于主导地位，物业则扮演着“管家”的角色，也就是说，物业与业主之间应该是服务与被服务的关系。但是，在现实生活中，很多时候并非如此。

一般来说，物业和业主的矛盾主要体现在以下四个方面：一是一些物业摆不正自身位置，把自己看作是主导地位，对业主提出的各种要求和反馈往往消极怠工。二是物业收费名目不清晰，有时候即便已经收取了物业费，但对于业主提出的一些维修工作仍然需要缴费，存在重复收费现象。三是有的物业只注重赢利和收入，忽视自身服务方面存在的问题，无法提供比较高质量的物业服务。四是虽然大家都知道物业存在很多的不足和问题，但是在大多数情况下，业主想要更换物业并不容易，常常存在一些老物业公司赖着不走的情况。

那么，既然有这么多问题，物业真该全面取消吗？对于这个问题，央媒半月谈在《物业不应是城市“火药桶”》一文中给出了明确回应：在没有找到更好的替代服务方式之前，物业仍有其存在的价值和必要，而且现实生活中也确有不少深得业主信赖，所以不应将其“一刀切”对待。根据央媒的回应来看，答案很明显了，全面取消物业并不现实。那么，如果不取消，又该如何缓解物业和业主之间的矛盾呢？根据最新消息显示，进入2021年以来，国家开始对物业管理“动真格”了。

刚刚进入1月份不久，住建部等10个部门就联合发布了《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，其中针对加强和改进住宅物业管理提出了21条举措，明确要求各地要加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级。除此之外，2021年开始正式实施的《民法典》也针对物业管理专门发布了一系列的新规定。综合住建部的《通知》和《民法典》的规定来看，2021年起业主将迎来5个好消息，业主们有必要了解一下。

1、明确要求提升物业服务质量和物业人员素质，如果业主对物业服务不满意，业主有权利进行解聘和更换。

针对物业和业主之间的矛盾，《通知》明确要求物业服务企业要健全服务质量保障体系和提高物业人员素质。比如，建立服务投诉快速处理机制，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，对物业服务人员进行职业技能等级认定等等。与此同时，《民法典》第284条、第949条还分别规定：对建设单位聘请的物业服务企业，业主有权依法更换。物业服务合同终止的，原物业服务人员应在约定期限内退出物业服务区域。

笔者认为，今年开始，伴随这些物业新规的落地，可以引导物业摆正自己的位置，提高物业服务意识，从而保障业主们的权益。当然了，如果业主对物业服务不满意，业主则有权利进行解聘和更换，老物业公司赖着不走的情况将得到有效解决。

2、针对小区共有部分产生的收入，业主享有“收益权”，关于这一点已经有了更为明确的法律依据。

日常生活中，在小区的楼梯、大堂、电梯、门闸、建筑外墙等公共区域，各种类型的广告随处可见。但是，作为小区的业主，你有没有想过，这些广告产生的收益都去了哪里呢？实际上，这些广告大都是物业和广告商之间签署的协议，最后的收益自然都进了物业的钱袋子，业主很难获得。但是，伴随《民法典》的出台，业主迎来了好消息。

《民法典》第282条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于全体业主共有。显然，《民法典》保障了业主共有部分的收益权，以后业主向物业主张共有部分的收入，有了更为明确的法律依据。因此，对于不少业主来说，从今年开始，可能要获得一笔长期而又稳定的收入了。

3、建立服务信息公开公示制度，对于物业费的收支明细，物业履行情况等，业主享有“知情权”。

针对这些具体的内容，《民法典》第943条也进行了同样的说明。在笔者看来，这些物业新规的发布，进一步明确了物业的义务和角色，保障了业主应该享有的“知情权”，使得物业费等信息不再是一笔“糊涂账”，一旦落地将会明显缓和物业和业主之间的矛盾和问题。

4、规范公共维修资金的使用，降低公共维修资金的启动门槛，有效解决小区业主的实际需求。

据有关部门统计显示，目前全国各地缴存的公共维修资金已超过万亿元，但使用率却不足百分之一。那么，为什么会出现这种情况呢？主要原因就是使用门槛较高，根据此前的规定，需要占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后才可以使用，以至于很多业主都忽略了这笔资金的存在。

不过，今年起这一局面将会迎来转变。一方面，《民法典》将使用公共维修资金的比例从“双三分之二”调至了“双三分之一”，而且明确规定紧急情况下还可以依法申请使用。另一方面，《通知》也要求各地要规范维修资金的使用，当工程竣工后，应当公开使用数额并接受监督。在笔者看来，规范维修资金的管理，降低启动门槛，有利于保护小区的公共设施，解决小区业主的实际需求。

5、发挥物业的属地化管理，进一步加强对物业、业委会的监督，遇到问题时，使得业主可以投诉有门。

长期以来，当物业和业主之间出现一些纠纷的时候，不少业主都拿物业没办法，最后就不了了之了，虽然有时候街道办也会从中做工作，但往往爱莫能助，所以效果也并不明显。不过，根据住建部《通知》规定，以后街道要把物业管理工作机制建立起来，落实物业的属地管理责任。比如，推动设立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，监督业主委员会和物业服务企业履行职责等等。

其实，在笔者看来，对物业实施属地化管理，说得简单一点，就是发挥街道对辖区内物业的日常监督管理，指导辖区内的物业管理活动，从而使得物业更好地服务广大业主。当然，最重要的一点是，一旦落实物业属地化管理，当业主与物业之间发生矛盾时，可以使得业主投诉有门，最大程度保护业主的权益。

最后总结：从1981年深圳成立第一家物业公司算起，我国的物业管理已经发展了近40年时间，而国外发达国家却已经超过了100年。因此，虽然我国的物业管理已经有了长足的发展过程，但实际上仍然属于一个新兴的行业，而且随着房地产市场的不断发展，未来前景依然十分广阔，所以全面取消物业并不现实。实际上，实践已证明，一个好的物业对于小区业主的生活起居至关重要。因此，我们相信，随着《民法典》的出台以及住建部《通知》的发布，再加上物业办、居委会等相关部门的监督，物业管理中存在的很多问题都将会迎刃而解，不仅物业会成为业主们的好“管家”，业主也会享受到本该属于自己的权益。